老百姓怎么办？ 说到这里,大家好像反而看不懂了。从前面一章似乎刚看明白,原来房子将来很可能还要涨,结果一看这章,政府廉价房要出台了,再一看房地产商们艰难成这个样子,这房价不崩了才怪！ 是的,这时候很多人看见大章小报都在报道地产商就要大量破产了,楼市拐点快出现了,地产泡沫要破灭了。果真是这样吗？ 同样是2004年的宏观调控,同样是顺驰公司的失败,却并没有阻挡住随之而来的房价暴涨。地产商扩张过度,必然要遭市场的惩罚,但这与房价暴跌似乎没有绝对的正相关关系。不过,有人也许会倒下,但也许这正给了有准备的人以机会。
这里讲个真实的故事,也让大家对买房的未来有一个真实的预期。
2008年在清华大学新开的MBA班上,有一位韩国学生。1997年亚洲金融风暴来临的时候,亚洲"四小龙"和"四小虎"都倒下了,韩国也倒下了。我问这个学生："1997年你们国家遭受金融风暴的时候,你最深刻的感受是什么？"他说："让我感受最惨痛的是我不该贷款买房。"我接着问他："为什么？"他说："因为当时的贷款利率是3%,等韩国通货膨胀起来的时候,利率已经到了13%,贷款买房的人根本就还不上了,还有很多人失业,更还不上贷款了。身边很多的人把房产交给了银行,只是因为还不上银行贷款了。我的房子为什么没交银行呢？是因为我爸爸在国外工作,他每个月给我寄1 000美元回来,我才够还银行贷款,否则我的房子也早交给银行了。"我又问："你买的房子现在如何,房价跌了吗？"他说："没有。"10年以后,这位韩国学生的房子没有跌价,这10年,韩国的地产也几乎没有跌过,到现在还是一路上涨。
这是一个非常典型的例子,说房价都在涨,但你自己却很可能"赔",因为你可能因为失业没有足够收入还本,也可能因利率高涨无法付息。这是两件事。
房价要涨,你要买房,你一定要问自己,我有承受力吗？我找银行贷款,贷多少合适？我能不能还上？当经济遇到挫折的时候,很多人可能失业,当利率迅速上升时,我还有还款的能力吗？我买了房后,能不能扛过哪怕一两年的寒潮期呢？ 1997年我在香港时,看到报纸上登了这样的话："中产阶级真悲惨,买房置地变成负资产。"什么意思呢？比如这房子总价1 200万,我交了首付500万,找银行借了700万。等这房价跌到400万的时候,我从银行借了700万,银行把它收走拍卖的时候才值400万,我还欠银行300万。这300万就是负资产。香港20万人面临这样的痛苦,这20万人主要是中产阶级。
在这里我要告诫大家,在看到机会的同时,永远要会思考如果危机来了怎么办,不要一窝蜂,不要我说看涨你就跟着买。
尽管如此,还是有太多人希望听听我的建议,于是我在2005年6月《中国财富》杂志上写了一篇专栏文章《说房》,当时提出的那些观点,至今也没有大的改变,仍然可以摘录在这里跟读者朋友一起探讨。
假如我是你,我会这样做： 第一,假如我是一个靠工资吃饭的普通打工者,我会首选租房。其一是目前租金上涨幅度低于房价上涨幅度,甚至由于投资房产的人较多、央产房进入市场等原因,市场可供出租房越来越多,租金有下降趋势；其二是本着量入为出的原则,防范因为工作不稳定、收入不稳定、工作地点变迁、子女入学变迁等问题带来的固定供房负担。
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