30年来,中国已由低效率单一低水平的经济体,逐渐演变成一个新兴经贸产业大国,这从根本上改变了中国和多数中国人的生存状态。一个世界共识是——中国正在急速融入世界,其正站在“大国之路”的出发台上。根据日本经济研究中心对世界经济的预测,到2020年,中国的经济规模将超过美国成为全世界最大的经济体。从有记载的历史看,如果中国真有此成就,也并非新鲜事。据高盛公司研究预测,1825年中国和印度在世界经济中所占的份额约为40%,与高盛公司预测的2025年两国在世界经济中所占的份额相同。而据专家以可超越国家和时代进行比较的“国际美元”推算,中国在世界生产总值中所占比率,从公元前2000年到19世纪中叶,一直占20%多至30%多,后因战乱等原因,20世纪中叶降到了4%左右。从历史的视角看,占据了全球五分之一人口的大国,“重归超级大国”的行列,应该是情理之中的事情。在一个经济持续发展速度达到两位数的较长的经济周期内,出现加息周期和通货膨胀的可能性几乎是一种必然,而经济发展速度达到两位数,几乎不可避免地要伴随地价和楼价的上涨,这是客观规律。
从中国房地产需求的角度,抛开政治化的房地产讨论,影响国内房地产市场的基本因素,还是需求。联合国人口基金公布的《2007世界人口状况报告》指出,中国有660多个城市,几乎其所有的工厂都位于或邻近城市,不像美国有许多大公司总部就在乡村小镇子上。按有关计划,在不到10年里,中国人口的一半以上约8.7亿人将成为城市居民；届时将出现83个人口在75万以上的城市,但其中仅有6个城市能为500万以上的居民提供住房。到2005年底,中国的城镇人口为5.6亿,在未来十年内中国将新增3亿多城市人口。联合国的报告估计,每年有1800万农村人口将转为城市人口。而中国大学生人数增长速度也十分可观,这些学生中有相当比例的人要留在中国的核心城市发展,这也是房屋需求的力量。据统计,2002年大学毕业生人数是145万,2003年为212万,2004年增至280万后,2005年突破300万,2006年又突破400万。教育部长周济在2006年大学毕业生就业工作会议上说,“十一五”期间,全国将有2500万以上的普通高校毕业生需要就业。这意味着未来5年中,每年至少有500万人从大学毕业。这些新增的城市人口,将会成为国内房地产市场增长的巨大动力,这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素。
从房地产供给的角度,中国国土面积960万平方公里,仅次于俄罗斯与加拿大。据统计,中国实际耕地面积约20亿亩,位居世界第三位；有林地面积19亿亩,居世界第六位；草地面积约60亿亩,居世界第二位。与土地利用紧密相关的河川径流量2.7万亿立方米,居世界第六位。但按人口平均,中国人均占有耕地1．65亩,仅为世界平均数的1／3；人均草地5亩,为世界平均数的1／2；人均林地1.5亩,仅为世界平均数的1／6；人均水资源2300立方米,为世界平均数的1／4。到21世纪中叶,中国人口达到15~16亿时,人均占有实际耕地面积将下降到1.1~1.2亩,占有淡水资源也将下降到1800立方米,水土资源供求将处于危急状态。另外中国水土资源分布不平衡,北方地多水少,南方地少水多,组合错位,加剧了资源的紧缺性。据联合国粮农组织统计,目前全球蔬菜的48%、猪肉的47%、水产品的33%、粮食的22%都被中国人吃掉了。2007年猪肉与食品价格的上涨,也许是中国从农业国转向工业国家的一个重要信号,如果中国无法避免这种转制,保证土地、水资源的可持续利用与农业的可持续发展,也许会有越来越多的农产品需要进口。考虑未来,如何保证庞大的人口群和高速的经济社会发展对土地、水资源的需求,将是中国经济社会发展过程中的一个严重挑战。当然,还有环境因素的挑战,仅华北地区每年就有1506平方公里耕地将变成沙漠。
投资札记之二：选股没有秘密(12)
因此2006年中央提出一定要守住2020年18亿亩耕地的红线,如果能坚守,那就意味着未来14年时间,中国年均可减少的耕地面积仅为200万亩（1333.4平方公里）左右。按照中金公司的统计数据,即便减少的耕地全部用于城市建设（2005年耕地减少542.5万亩,其中59%用于城市建设；2006年耕地减少460.2万亩,其中84%用于城市建设）,在面积上也仅相当于每年增加1个北京市,或者1.5个上海市,或者3个重庆市。目前我国人口年均增长约为1600万,如果按照2006年城市人口密度估算,每年将需要新增314万亩（2096平方公里）的城市建设用地,用地缺口114万亩（2006年城市人口密度131平方米每人,314万亩,缺口114万亩；国家规定人均合理建设用地87平方米每人,208万亩,缺口8万亩）。这就是中国房地产市场供给的现实情况,中国地价、房价上涨的根本原因——除去经济高速发展的原因外,核心问题从“供需角度”分析——也是需求远远大于供给。( http://www.dzb.com.cn收集整理)