第26章 给房价号脉
光看房价年收入比还不够,还要看房价的起伏涨落。为什么房价会涨呢？一是通货膨胀；二是“物以稀为贵”的原因,因为土地和房子有限,要的人多,自然价格就高了；三就是有泡沫在作怪了。那么,如何抓住其脉搏呢？可以从以下几个方面着手。
一是宏观政治经济环境,这是最重要的因素。经济增长,房价一般也上涨；经济衰退,房价一般也下跌。如果经济增长平稳,正常的房价自然不会有太大变化。如果经济一团糟,指望房价不断上涨,无疑是痴人说梦。
二是房地产政策。国家一般通过相应的政策来调控房地产市场。如果想扶持,一般会出台积极的政策,这时房价就可能上涨；如果国家觉得过热,需要降温,就会出台一些抑制措施,比如在房贷方面增加难度等。而如果国家出台大力发展经济用房的政策,那么自然就会对高档的商品房造成冲击。但是当然,许多时候这些政策长期和短期内显现出来的效果会有不同,但是我们可以力争抓住其本质去分析。
三是房地产成本。一般包括土地成本、实际建筑成本和拆迁成本。因为土地国有,因此政府愿意拿出多少土地、以何种方式拿出来,都会影响土地成本；而建筑成本无非是建筑用材和人工费用等；至于拆迁成本,长期的趋势应该是不断上升的。
四是房地产市场的租金。如果租金便宜,自然有很多人不愿买房；而如果租金高,相比之下买房更划算,自然许多人就自己买房了。因为租金千差万别,不太好比较,但可以参考附近宾馆相应房间长期包房的价格。
虽说知道如何号脉,可要号准就不容易了。一旦号错了,风险可就大了。比如,现在大唐国经济发展很好,并且已经持续了很多年,现在的许多年轻人以为这样的状况会一直保持下去,于是不顾自己的实际需求,一步到位,盲目购置大房子或者说是很高档的房子,这样每月的还款压力就很大。而如果日后万一国家经济不景气,自己工资不但长不了,甚至下降甚至中断,还款就成问题,再加上此时房子价格一降,到时就鸡飞蛋打,连房子都可能被收回去。举个例子可以说明。你买了一栋50万元的房子,首付30%,剩下的35万通过银行贷款。由于房市泡沫,房屋价值跌到30万,但是35万的银行贷款可不会跌,你还得老老实实付清。这时即使把房子卖30万来还贷款,还欠银行5万。这等于说你的首付15万算白付了,绝对的“偷鸡不成反蚀一把米”,反而成了“负翁一族了”。
所以买房一定要慎重,不光考虑自己日后的发展,也要考虑国家整体经济的发展。
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三根针戳破房市泡沫
10年前,大唐国发生过一次重大的房地产泡沫,催生了无数的富翁,同样也淹没了无数的富翁。很多人在房市泡沫被吹得大大的时候奋不顾身地进军房地产,结果泡沫一破,顿成穷光蛋了。
世上凡是流动的东西总是会产生泡沫的,河流如此,
股票如此,房市亦如此。泡沫撑起的价格就叫虚涨。因为贵到什么程度,大家心里没谱,越是价格上涨,越是这样。实际上,很难区分正常上涨和泡沫,因为更多的时候两者是互相掺杂,你中有我,我中有你。那么,如何区分有无泡沫呢？经过咨询专家,玉兔得知有“三根针”：看房子经过几道手、房价上升速度和房屋空置率的比例是否正常。
第一针是房子经过几道手。一般来说,转卖的次数越多,泡沫就越大。炒房者一般采取三种形态：炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。在这三种炒作手段当中,尤以炒楼花的危害最大,曾被认为是许多国家楼市崩盘的重要原因。如果房市炒作过度,就会像股市一样,大起大落,影响房地产市场的平稳发展。从海外经验看,一般认为投资买房比例超过20%时,则表明该市场投机行为比较严重,房市含有较大风险。
第二针是房价上升速度。在比较健全的市场上,房价涨幅不应比居民收入涨幅大很多。如果大很多,说明泡沫大,只会导致越来越多的人买不起房,这样房子的价格早晚有一天要掉下来。
第三针是看房屋空置情况。空置就是库存,市场上任何一种商品都有合理库存,因为保持适度数量的空置房,对平衡市场供求、调控房价也具有积极的作用。如果没有空置率,房地产肯定是太热了,国际上的库存量一般不会超过15%。但问题在于,怎样统计这个库存量？这一点,众说纷纭。玉兔不管这一套,自己总去转一些房地产项目,以便给自己一个直观的认识。看是什么样的房子空着,是低档、中档还是高档的？是大户型还是小户型的？
“三根针”尽管千真万确,但普通老百姓真要买起房子来,可还是觉得为难。那么,有没有比较直观的标准呢？有,可以从银行的态度和广告入手。
首先,就是看是否容易从银行贷款买房。如果容易,说明银行对房市看好,房价可能上涨；如果难,说明市场风险加大。因为银行上对国家相关政策,中对地产开发商,下对普通投资者都了如指掌,因此银行的态度更客观、可信。况且银行还专门有许多人盯着地产泡沫呢,怎么着也比普通人眼光锐利些。
其次,广告能说明很多东西。如果地产广告增多,广告牌子越做越大,说明竞争越来越加剧。同样,还有注意广告内容的变化。最初总说房子如何好,地段如何好；一段时间后,变成了送精装修、送车库什么；到最后干脆就亮出公开打折的招数了,尽管说是尾楼清仓打折,但实际也许从刚刚开卖呢。这就说明市场泡沫要开始慢慢破灭了。
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投资要点
“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。房子不仅可以是一个家,也可以用来投资。“兔子不吃窝边草”,可房地产投资却不吃熟不行,否则极有可能淹死在泡沫四起的暗流中。
1． 决定首付款和贷款期限的最重要的是：有没有收益率比房贷款利率高的投资？如果有,那么首付款尽可能的低,期限尽可能的长。
2． 等额本息法适合收入不断上升的年轻人,而等额本金法更适合收入稳定的中年人。
3． 买二手房要存四个心眼：一是看房子是否能正常交易；二是看中介公司是否正规；三是合同条款是否详细公正；四是一定要有正规的物业交验过程。
4． 人们普遍用总房价与户均年收入比来衡量一个城市的房价高低,国际上通行的一个房价与收入比的公式为3~6倍。
5． 可以从四个方面来抓住其房价涨落的脉博：一是宏观的政治和经济环境；二是相应的房地产政策；三是房地产成本；四是房地产市场的租金,租金可以参考附近宾馆相应房间长期包房的价格。
6． 戳破房市泡沫有“三根针”：转手次数、房价上涨速度和房屋空置情况。
7． 炒房比重越大,风险越高,国际警戒线是20％。
问题
1． 你现在住的房子是单位分的？还是自己从市场上买的？
2． 假如你要买房子,最关注的因素是什么？
3． 你现在明白等额本金法和等额本息法分别是怎么回事吗？
4． 假如你要买二手房,需要注意哪些问题？
5． 你所在城市的房价收入比是多少？假如你买房子,需要多少年才可以付清？
6． 你所在的城市近年来房价上涨速度如何？你认为主要原因是什么？
7． 戳破房市泡沫的三根针分别是什么？你认为你所在城市的房地产市场存在泡沫吗？
期货,可以“四两拨千斤”,当然也可能是“千斤压四两”,风险之大,不可不防,适宜神经坚韧之人,严禁神经脆弱者参与；期权,以小搏大,却基本可做到“万无一失”,因为其最大的风险是固定的,最多损失期权费。
狗是人类最忠诚的朋友,即使面临生命危险亦如此。看护期货的风险之门,充当人生的期权,此等重任,非狗莫属。
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