第25章 以租养贷做房东
第二窟：以租养贷做房东
玉兔租过很长时间的房子,比较清楚不同地段的房子租金,同时她还注意到近年有些地段的房子租金在不断上涨。因此,她想,如果贷款买一套房子出租,每个月收的租金在还完贷款后还能有所剩余,岂不可以空手套白狼？这其实就是大家常说的“以租养贷”了。
首先,她考察了不同地段的房价和租金。经过比较分析,终于在未来的地铁沿线看中了一套90平米的房子,目前的价格是每平米3000元,总价27万,首付7万,按揭20年,每月等额还款1300元多点,而当地同类房子的月租一般在1500元,因此即使排除将来房子将来的升值,也足以“以租养贷”了。因此,办完一切手续后,把房子装修停当,就对外招租了。几天后,一对年轻夫妻以1600元的价格搬进去了。
可惜好景不长。一年之后,年轻夫妻退租了,而合适的房客又还没有找到。更惨的是曾经有一个房客住了不到2月,连房款都没付就跑了。因此房子可以说几乎空了半年。再加上在这半年里,原来预料的地铁也传闻说要改道不经过此处,因此房子租金下滑。这一下,对玉兔而言,真是釜底抽薪,租金收入没了,可每个月两套房子的贷款雷打不动地要还,因此在这半年里,他们左支右绌,肉蛋都少吃了,生活水准大降,甚至还动过延长还贷期限的念头。因此,在以租养贷的过程中,需要考虑租金的变化趋势,一般来说,因为房屋变旧和竞争的关系,租金是逐渐下调的。
后来,人们发现地铁改道的传闻是空穴来风。一年后,随着地铁通车日益临近,商贸渐渐繁荣,房价也是“兔子跟着月亮跑——沾光”,一路上扬。到两年后正式通车时,房价已涨到每平米4000元了,也就是说在短短的两年内仅房价就涨了超过30%,玉兔欣喜万分。
第三窟： 精打细算二手房
经过几年,玉兔一家的日子好过多了,有了不少的积蓄。而由于国家政策的放开,二手房市场也开始踊跃起来,玉兔又在这方面动起了脑筋。
对二手房,玉兔认为那些刚参加工作的人应该比较感兴趣。他们一般要求地理位置好,交通便利,周遍配套设施比较健全,同时面积不宜太大。
恰好,他们在网上看到一条消息,有一家房屋中介手里有一套符合条件的房子。因为对房地产较为了解了,因此玉兔在与对方的交谈中多留了几个心眼。是哪几个心眼呢？
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一是看房子是否能正常交易,产权证能不能顺利拿到手。很多买方认为一手交钱一手交房,只要自己拿到房屋的钥匙入住了,房子就是自己的了,实际上大错特错。如果在过户之前将房款支付给业主,买方就存在“钱房两空”或者付出额外成本的可能性。如果不能过户,也就是说拿不到产权证,自己对房子连个正式名分都没有,那还买什么呀？如果已被房主抵押,自己不就成冤大头了吗？而如果入住进去,发现原业主拖欠了供暖费、物业费等,自己就不得不再替上家买单了。
二是看中介公司是否正规,是否有代理买卖的资格。这点,一调查就知道了。
三是合同条款是否详细公正。过于简单的合同极有可能是中介和卖主的一个陷阱,买的没有卖的精,因此玉兔不得不防。主要看合同是否有关于房子本身的质量、房款数额、付款时间及方式、入住交验、费用明细等的相应条款？是否说明相关的违约责任如何承担等？其中关于费用一个很重要的注意事项就是：一定要将中介公司收取的费用及需要向相关部门交纳的费用了解清楚,最好在合同后附详细费用清单,避免额外出钱。如目前通过中介买房,一般需要支付房款的2.5%,再加上其他隐性的费用,非常之高,投资者不得不考虑清楚。
四是一定要有正规的物业交验过程,并且不要一次性支付全款给中介或业主,而应在物业交验的费用结清及房屋的验收工作完成后付剩余房款。
玉兔存了这四个心眼,跟中介公司的一谈,果然发现很大问题。原来是租用这套房子的房客偷偷找来非法中介,想捞一票就走。自然这套房子就没有成交。
后来,玉兔又从网上得知,有一个人因为搬迁到外地,需要转让房子。他也是贷款买的房,90平米,期限20年,已经还了8年了。经过一番考察,玉兔认为该地靠近商业区,有许多白领和准白领在附近上班,出租出去应问题不大。此外,房价应还有上涨空间。最后,双方商定好30万、首付10万初步成交。
但是接着问题来了,因为卖方还没有还清银行贷款呢。如果首付款交出去了,卖方却不交房子怎么办？而卖方也担心房子交出去了房款却收不回来的问题。正为难着呢,可巧玉兔有次去银行,得知银行开办了“转按揭贷款”业务,于是问题得以化解。后来,银行通过对双方交易合同及玉兔的资信进行评估后,对玉兔给出了贷款20万的承诺,并将玉兔的首付款10万先存在银行的监管账户中监管起来,等产权过户到玉兔和办妥银行抵押后,再将那10万元和20万的银行贷款划到卖方的指定账户。这样,整个交易过程就结束了,玉兔获得一套很有升值潜力的二手房。
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现在,玉兔已经有两套房子了,本以为可以通过出租轻松获得回报,没想到管理起来不容易,尤其招租和收租更是大问题。如果租户拖欠租金或者更换频繁的话,就更加麻烦。所以玉兔也尝试过找中介公司。但往往是业主虽付出佣金,中介也将房屋出租成功了,但事后收租、服务管理等烦恼的工作就长期落在业主身上,业主往往为收不到租金或损坏物业、物品、房屋空置而苦恼。
于是玉兔想有没有为业主提供全程服务的中介机构呢？一打听,近来还真出现了,这就是“房屋银行”。说是银行,其实不是真正的银行,而是一家中介公司。房屋银行的概念就是将住房如同现金一样存入“银行”,由专业服务公司来管理招租、收租等一切活动。后来玉兔就找了一家房屋银行,该公司每年扣除45天的租金作为招租工作期,其余时间无论房屋出租与否,玉兔均可获得如期收到合同约定的租金。
高高的房价,低低的收入
房价直冲云霄,而收入却低的可怜,许多人倾其一生也仅够买套房。而对于收入更低的一些人而言,房子就更是“空中楼阁”了。
对于玉兔来说,一开始也好不到哪儿去。夫妻俩的年收入为10万元左右,这在长安城已经算得上高收入家庭了,而相对应能满足需要的房子却一般在60万左右,因此即使死抠着每一分钱,发誓做个前无古人后无来者的守财奴,也得要6年时间才能买套房子。
事实上,这个6就是房价年收入比。如同用股价除以每股收益得出的市盈率来衡量股价高低一样,大家也普遍用总房价与户均年收入比来衡量一个城市的房价高低。它越高,即要花更长的时间来买房,说明房价偏高,风险也就相应的越大。国际上通行的一个房价与年收入比为3~6倍。比如美国整体经济水平要远强于大唐国,其调查报告显示去年的每套住宅均价相当于工薪家庭6年的收入。
为了给自己的投资作参考,玉兔专门去调查了房价和年收入这两个数字。前一年,长安城的人均可支配年收入为1万元,按户均3人计算,约为3万元。那么,房价按多少算呢？就按政府提倡的人均30平米共90平米计算,市场统一均价为4000元/平米,即是总价36万。由此推算房价年收入比为12,比自己一家的6倍还要高。
考虑到这种情况,政府在一定程度上扶持经济适用房的发展,它的价格比一般的商品房要低很多。这样,收入不高且符合一定条件的居民也能“居者有其屋”,只是日后如果要转让什么的,存在不少的限制条件。
事实上,我们还不能简单和别的国家比较。因为目前大唐国房市买卖的也仅仅是70年的使用权。也就是说,私人对土地是没有所有权的,所有土地都掌握在国家手中。70年后,房子也已破旧不堪毫无价值,国家再无偿地将土地收为国有,一切都得重新来过。这是非常特殊的。而在西方国家,土地可以私有,支撑房市上涨的重大原因就是土地本身,因为土地是绝对有限的,而非房子本身,因为房子只会越用越旧,最后成为废品一堆。
即使是这样,12这个数字还不是静止的,还在往上攀升。每每想到这一点,玉兔就一身冷汗。
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